Rzeczywisty wzrost cen jest znacznie niższy niż się wydaje
Wielu z nas słyszało historię, że ceny nieruchomości podwajają się co 10 lat. To przekonanie jest mocno zakorzenione wśród inwestorów i potencjalnych kupujących. Jednak kiedy spojrzymy na rzeczywiste dane z ostatnich 20 lat, okazuje się, że taki dramatyczny wzrost to mit – przynajmniej jeśli uwzględnimy inflację.
Nasze badanie brytyjskiego rynku nieruchomości od 2004 do 2024 roku pokazuje zaskakującą prawdę: w ciągu 20 lat ceny nieruchomości wzrosły realnie tylko o 6,1%. To zaledwie ułamek wzrostu, który sugeruje popularne przekonanie o podwajaniu się wartości. Oznacza to średni roczny realny wzrost wartości na poziomie jedynie 0,3% – znacznie mniej niż większość ludzi zakłada.
Nominalne ceny vs. realna wartość – ogromna różnica
Skąd więc bierze się ten mit? Dzieje się tak, ponieważ patrzymy na ceny nominalne (kwoty na metkach), które rzeczywiście znacząco wzrosły. Jeśli nieruchomość kosztowała 154 000 £ w 2004 roku, a dziś kosztuje 290 000 £, wygląda to na prawie dwukrotny wzrost. Ale te liczby nie uwzględniają inflacji, która przez te lata zmniejszyła wartość funta.
Kiedy przeliczamy wszystkie ceny na dzisiejsze pieniądze (uwzględniając inflację), okazuje się, że nieruchomość warta 154 000 £ w 2004 roku odpowiadałaby wartości około 273 255 £ w dzisiejszych pieniądzach. A to oznacza, że rzeczywisty wzrost wartości do obecnych 290 000 £ jest znacznie mniejszy – tylko 16 745 £ lub 6,1% w ciągu dwóch dekad.
Ostatnie 10 lat było wyjątkowe – ale nie tak, jak myślisz
Interesujące jest to, że w ostatnich 10 latach (2014-2024) wzrost realnych wartości był znacznie wyższy – około 20%. To nadal dalekie od podwojenia wartości, ale znacząco więcej niż w 20-letnim okresie. Dlaczego? Ponieważ lata 2014-2021 to był wyjątkowy okres bardzo niskich stóp procentowych i specjalnych programów rządowych wspierających rynek mieszkaniowy.
Co jeszcze ciekawsze, w ciągu ostatnich dwóch lat (2022-2024) realne wartości nieruchomości w Wielkiej Brytanii faktycznie spadły o 8,6%. Stało się tak głównie z powodu wysokiej inflacji, która wynosiła 9,1% w 2022 roku i 7,9% w 2023 roku, przy znacznie mniejszym wzroście nominalnych cen nieruchomości.
Płacisz więcej za hipotekę niż kiedykolwiek wcześniej
Mimo tego, że realne ceny nieruchomości nie wzrosły tak dramatycznie jak się powszechnie uważa, miesięczne raty kredytów hipotecznych są obecnie najwyższe od lat. W 2024 roku przeciętna osoba wydaje aż 52,5% swojego miesięcznego dochodu na spłatę hipoteki. Dla porównania:
- W 2004 roku było to 42,0% dochodu
- W 2014 roku tylko 33,8% dochodu (najlepszy moment w ciągu 20 lat)
- W 2022 roku ponownie 42,0% dochodu
Oznacza to, że chociaż ceny nieruchomości są obecnie bardziej przystępne niż w 2022 roku, to wysokie stopy procentowe sprawiają, że kredyty hipoteczne pochłaniają większą część dochodów gospodarstw domowych niż kiedykolwiek w ciągu ostatnich 20 lat.
Czy inwestycja w nieruchomości to nadal dobry pomysł?
Dane podważają popularny mit, że nieruchomości zawsze gwałtownie zyskują na wartości. W rzeczywistości, gdy uwzględnimy inflację, wzrost wynosi zaledwie 6,1% w ciągu 20 lat – to znacznie mniej niż można by zarobić na wielu innych inwestycjach.
Jednak nieruchomości to nie tylko wzrost wartości. To także:
- Miejsce do życia, które chroni przed rosnącymi czynszami
- Aktywo, które może generować przychód (w przypadku wynajmu)
- Forma wymuszonego oszczędzania poprzez spłatę kredytu hipotecznego
Warto też pamiętać, że nieruchomości w różnych regionach Wielkiej Brytanii radzą sobie bardzo różnie. Podczas gdy Londyn doświadczył znaczących spadków w ostatnich latach, niektóre północne regiony wciąż notują stabilny wzrost.
Co to wszystko oznacza dla przeciętnego Brytyjczyka?
- Mit o podwajaniu się wartości co 10 lat to nieprawda – realne ceny wzrosły jedynie o 6,1% w ciągu 20 lat
- Nieruchomości są teraz tańsze niż dwa lata temu – ich realna wartość spadła o 8,6% od 2022 roku
- Kredyty hipoteczne są najmniej przystępne od lat – pomimo spadku realnych cen, wysokie stopy procentowe sprawiają, że miesięczne raty są bardzo wysokie
- Długoterminowy wzrost wartości nieruchomości jest znacznie mniejszy, niż się powszechnie uważa – średnio zaledwie 0,3% rocznie w ujęciu realnym
Te fakty pokazują, że zakup nieruchomości powinien być przede wszystkim decyzją życiową – miejscem do zamieszkania – a nie traktowany jako gwarantowana inwestycja, która zawsze przyniesie duże zyski. Mit o gwałtownym wzroście cen nieruchomości jest właśnie tym – mitem, przynajmniej gdy spojrzymy na realne wartości uwzględniające inflację.
Źródła
Dane pochodzą z wiarygodnych brytyjskich źródeł, w tym Office for National Statistics (ONS), Nationwide Building Society, Halifax, Bank of England oraz innych renomowanych instytucji badających rynek nieruchomości w Wielkiej Brytanii.
Analiza obejmuje okres do października 2024 r.
Wartość inwestycji może zarówno spadać, jak i rosnąć. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie są wiarygodnym wskaźnikiem przyszłych rezultatów.
Autor:
